失落的前海：便宜的地王花落民企港资巨头集体缺席

7月31日，深圳前海首批60亿元土地款月进账，缴付方是深圳卓越集团。一周前的7月26日，卓越集团在十分钟内以123亿元的总价将前海首批两个公开发表竞拍的地块全数收益囊中。不管是深圳前海管理局还是参予或者从容的房企，都想要通过此次拍卖会试探前海土地的市场价值。

但第一拍电影，却并不如预期的冷淡。前海被誉为深圳未来十年的发展引擎，作为中国更加了解迈进世界的一个试验田，前海无论是在制度上还是在城市研发上都企图向香港投向。对目前的前海而言，人和钱都是关键。现在的状况是，钱可以向土地要，人则要向外去找，引入港资甚至国际巨头。

因此，享有更加先进设备的研发与运营理念和能力的港资地产被前海管理当局寄予厚望。但在26日的首次拍卖会上，原本预期的港资研发巨头集体缺席，而内资大佬们又开价慎重。

前海管理局规划建设处长胡灿8月1日在拒绝接受经济观察报记者专访时回应：8月16日的第三幅土地出让后，年底前还将再行引810块土地。在港资巨头集体缺席后，8月16日的拍卖会变得尤为重要。低廉的地王7月26日，前海首批地块月转让，深圳本地开发商卓越集团沦为了最后的赢家。

桂湾片区T201-0077和T201-0075两地块，卓越分别以51.9亿元人民币和71.8亿元人民币夺下，溢价率分别为48%、53%。此次前海土地出让的报价规则为：堵塞报价，现场招标，竞买人必须在规定的10分钟内重复使用投标，价高者得。对于为何不会采行这种方式，前海管理局当局的说明是，一是为防止出现类似于现场竞价的白热化状况；二是前海土地是首次转让，对土地价值并没成熟期的了解，一次竞价相等于试水，需要指导今后土地出让底价的制订。

由于两幅地块总计需向前海管理局使用权接管14万平方米的办公楼物业，以及部分设备用房，据测算，去除上述使用权接管的建筑面积后，T201－0077地块的楼板价为19304元/平方米，T201－0075的楼板价为20479元/平方米。不过，一次把两幅地都收益囊中，这让卓越实在车祸。

我们最初是期望最少获得一块地，如果两块拿下来，我们更加高兴。卓越集团继续执行总裁张远在拒绝接受经济观察报记者专访时回应。张远大笑称之为：这就相等于想小孩，检查找到是对双胞胎，不是更佳吗？在张远显然，此次拿地并非如外界想象的有多么简单。

在商业上，卓越有自己的节奏感，是该拿这方面项目的时候了。张远回应，在商业地产上，卓越2012年的销售焦点是坐落于深圳的卓越世纪中心和上海、青岛的两个写字楼，而2013年，坐落于深圳的另外一个项目卓越城已对外预售，9月份青岛的世纪中心也将散户。而明年，卓越的重点是坐落于深圳的超级综合体深圳中心项目。在张远显然，再行不拿地，后年就要断粮，没货卖了。

如果慢，谋求清年底散户。张远称之为，前海概念一出，卓越之后开始追踪。有机会，我们就要上，现在政府给了第一拍电影的机会，我实在很诱人。

对于外界批评的高地价和地王称呼，张远具有自己的观点。张远回应，从拿地当天各大房企的反应来看，某种程度擅于运作商用物业的绿地集团开价也较高，解释其对该地块价值某种程度寄予厚望。虽然各大房企对前海地块的评估并不一样，但公司指出这一价格还是很合理的。

一些前海概念的写字楼，目前的售价已过4万，卓越在中心区的写字楼去年的售价是7万，今年开卖的卓越城，售价则是4万2。张远称之为，卓越在报价上是卡着2万回头的，这是我们测算的结果，它是合乎逻辑的。

事实上，实在地价不高的并某种程度是张远。深圳一地产公司高层对经济观察报记者回应，对比来看，2万的楼面地价显然不喜，北京、上海方位略为好一点的住宅楼面地价现超过了5万，广州、深圳略为好点的房价都在4万往上。

事实上，即便是目前来看，前海的商用物业不具备充足的市场需求。经济观察报取得信息表明，不受优惠的税收政策更有，截至今年上半年在前海登记正式成立的公司早已相似1000家。

这其中还包括阿里巴巴董事长马云的菜鸟网络和前公募基金一哥王亚伟在前海登记的千合资本。前海现在并无写字楼项目，这些都将是卓越的客户。张远回应。

缺席的港资对于卓越斥资上百亿夺下两幅地，外界颇多批评。焦点集中于在：这个民营企业否需要缴纳得起？资金又从何而来？按照土地出让涉及拒绝，一周内海两块地50%的地价款必需交付给，剩下50%的地价款在一年内付清。

外界对卓越的批评主要依据是其不低的销售。数据表明，卓越集团2012年销售额仅有为102亿元。拿地金额却要比销售额更高的行径造成业界对其缴纳土地款能力批评声激化。

经济观察报得知，7月31日，卓越已交付给了首批60亿元的土地款。张远大笑称之为，认同不是从别人的账户调过来的，就是指我自己的子公司调过来的。

张远称之为，卓越上半年早已已完成58亿元销售额，下半年的销售可能会超强预期。前天公司内部召开，大家都信心满座，说道全年之前136亿元，但我还是坚决119亿的年度目标。

张远回应，到2014年6月7月，卓越在全国的销售物业货值将约250亿300亿元。此外，公司的销售去化率仍然保持在同行业较高水平，预计在60%70%。同时，由于公司可售资源充裕，2014年构建200亿元的销售额可期。

不过，当众人纠葛于这个新的地王时，地王背后的故事却被人忽略。经济观察报在当日的现场看见，投标企业数量近没想象中那么多，T201-0077宗地与T201-0075宗地分别为5家和6家企业。

最被人忽略的是，曾被前海管理当局寄予厚望的港资开发商集体缺席了此次竞拍。港资缺席，而内地开发商开价也不大力。从各方开价看，无论是由万科和新世界构成的联合体，还是在香港上市的，得出的价格都不低。

在T201-0077地块中，华润置地的开价只是起始价的35亿元，而万科和新世界联合体报价为45.57亿元，皆与卓越的中标价差距太远。T201-0075地块的情况也大体类似于，华润置地某种程度只报了47亿元的起始价，万科和新世界联合体报价49.36亿元，高差高达20多亿元。万科、华润置地，这些国内巨头的报价并不低，这从或许上指出，众多开发商对前海十分慎重，港资开发商的集体缺席也就不怪异了。

深圳一开发商对经济观察报回应。另一个原因也让港资犹豫不前。

上述开发商回应，卓越的散售模式与一般住宅研发类似于，开发周期慢，所求能力强劲，并会过多地闲置资金。但港资开发商却极为特别强调谦和经营，而前海以致于上百亿的土地款和不高于1.5万元/平方米的建安成本毫无疑问对资金的用于效率导致影响。而一港资开发商则回应，比起于国内开发商而言，资金并不是问题，一块土地再行便宜，但是周边条件成熟，不不存在不能预期的条件，则价钱再行低，港商也不介意。

港资较为担忧内地多变的政策与环境，另外，港资特别强调谦和和持续经营，而内地开发商则特别强调较慢周转，这在一定程度上不会毁坏这个片区的品质与经营环境。早前，一港资地产中层对经济观察报回应，前海管理局偏向引进香港的开发商。而经济观察报取得的信息表明，早在2011年、2012年，前海管理局已与新鸿基和新世界等巨头已完成了多轮交流，十分了解，已递交成熟期的方案。经济观察报在另外一份政府文件中也看见了类似于的建议，该文件称之为，要大力引进港资企业，创建多渠道的投融资机制，利用多种研发模式，联合增进前海建设目标的构建。

一知情人士对经济观察报记者回应，最初，前海管理当局是想要把地给新世界，但对方没有要。如果定向给都讲不下来的话，大家的心理预期就不会上调。最后拿出来拍电影，和最想要定向给，两者之间是有心理高差的。

这些原因皆造成了此次竞拍的不如预期。目前的情况最少是没远超过前海管理当局的预期。回应，前海管理局方面也回应，是次成交价充分反映了市场较为寄予厚望前海的发展前景，并有较高的预期，原本政府期望溢价50%，而现在大约是溢价48%，这次转让基本是合乎政府预期的。

未来南北前海的雄心必须巨头的承托。在前两幅地均被卓越夺下后，第三副地块的南北就变得尤为重要。

按此前公布的转让公告，T2010078地块对竞买申请人的拒绝十分苛刻。需符合三个条件：香港牵头交易所上市企业，2013年6月24日市值不高于400亿港元；2012年会计年度的营业收入需不高于200亿元人民币或等值外币；在竞买前，与不少于3家境外的世界500强劲金融机构或其有限公司的级子公司签订进驻该项目的合作意向。而且，T2010078地块的竞得人，还须要在竞得该宗地年内，在前海合作区成立具备独立国家法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年构建年度营业收入不高于100亿元人民币；该项目竣工后两年内，更有进驻企业拆分划入前海合作区统计资料核算的年度纳税额不高于10亿元人民币。

第三宗地块专门原作为香港联交所上市的公司，一定程度上是反对香港企业的措施。前海管理局副局长蔺宏回应。

事实上，将要与16日上映的第三块地十分关键。在一定程度上，它甚至要求着未来前海的地价和产业南北。这也意味著，在为港资房企量身定做后，如果港资巨头们再度爽约，将不会给雄心勃勃的前海带给极大的压制。尽管资本不分内外资，但只想国际化的前海不受受限于一些客观因素。

事实上，前海有数非常一部分地块被国内企业占有，而且这些企业并无地产研发经验。经济观察报记者从深圳官方取得的一份内部文件表明，在前海14.9平方公里用地中，并未转让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分并未转让用地去除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅有3.07平方公里。由于历史原因，在已转让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计享有超强三分之一的土地储备。

今年早些时候，香港券商对这些土地的估值高达3800亿元。对于这部分土地，胡灿的近期表态是，深圳市政府已具体由深圳市规划国土委联合制订土地整备方案，目前工作正在有序前进，今年第三季度应当不会有可行性的意见。

中集集团证券事务代表王心久则回应，我们是谋求作为主体去参予研发，也不回避不会有些合作者之类，这些都不过于确认。以什么样的模式和方式研发，首先要跟政府谈好了，接下来再继续前进，王心久称之为。对于未来的动向，前海管理局规划处处处长胡灿在拒绝接受经济观察报记者专访时回应：今年内还要向市场发售8到10块的产业用地。胡灿称之为，会一下集中于引很多；要根据招商引资的情况，还包括研发建设的主体拒绝，还有产业发展空间的拒绝，我们可以综合考虑到的因素。

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